Инструкция по продаже квартиры самостоятельно
- Порядок действий при продаже квартиры
1.1. Проверьте документы на Вашу квартиру. Как правило, у всех собственников должны быть свидетельства о собственности. Кроме того, в свидетельствах о собственности указаны документы-основания (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство), у Вас должны быть оригиналы всех этих документов. Если каких-то оригиналов не хватает – их можно заказать в Вашем МФЦ. В некоторых случаях (если квартира приобреталась давно) свидетельства о собственности может не быть. Проконсультируйтесь со специалистом!
1.2. Если Вы продаете квартиру в Москве – советую заказать в МФЦ кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию. Эти документы делаются около двух недель и они могут Вам пригодится в том случае, если Ваш покупатель будет с ипотекой или с опекой. Эти документы также потребуются Вам, если среди собственников Вашей квартиры есть несовершеннолетние – в этом случае Вам потребуется согласие органов опеки для проведения сделки.
1.3. Если у Вас есть такая возможность – заранее выпишитесь из квартиры и пропишитесь по новому адресу. Прописка – достаточно длительный процесс, который, к тому же, связан с рисками для покупателя. Гораздо проще продать юридически свободную квартиру (в которой никто не прописан), см. ниже п.1.14.
1.4. Подготовьте квартиру к показам. Как это сделать – читаем подробнее.
1.5. Дайте рекламу по Вашей квартире. Это – самая сложная часть всего процесса продажи. Как правильно рекламировать Вашу квартиру – описано в разделах «Продать дороже» и «Как продать квартиру на 10-15% дороже». Имейте в виду, что если Вы самостоятельно рекламируете свою квартиру, то обязательно найдутся недобросовестные риэлторы, которые скопируют Ваше объявление и фотографии и разместят рекламу Вашей квартиры с более низкой ценой. В этом случае звонки от Ваших потенциальных покупателей будут перехвачены такими недобросовестными риэлторами. Единственный способ борьбы с этой опасностью – заключение эксклюзивного договора с одним риелтором (читайте подробности в разделе «Как не продать»).
1.6. Принять звонки по квартире и правильно ответить на вопросы покупателей. Прежде всего, будьте готовы к тому, что подавляющее большинство звонков будет от риелторов, которые будут предлагать Вам свои услуги по продаже квартиры. Я рекомендую Вам выбрать одного риелтора, заключить с ним эксклюзивный договор, и доверить ему заниматься продажей. Тем не менее, если Вы все-таки сами отвечаете на звонки, то Вот примерный список вопросов, который Вам будут задавать:
1.6.1. Документы на квартиру. В ответ на этот вопрос потенциальный покупатель хочет услышать не дежурную фразу «у нас с документами все в порядке», а какие именно правоустанавливающие документы на квартиру у Вас есть, на каком основании приобреталась квартира. Правильный ответ: «договор купли-продажи», «наследство по закону», «дарение» и т.п. Неправильный ответ: «все документы есть», «есть свидетельство» и т.п.
1.6.2. Сколько собственников? Чем меньше собственников – тем меньше рисков для покупателя. Идеальный ответ – «один взрослый собственник».
1.6.3. Есть ли дети? Если среди собственников есть дети – значит, Вам надо получать согласование у органов опеки. Если дети прописаны в квартире – значит, у покупателя возникают дополнительные риски.
1.6.4. Сколько лет в собственности? До конца 2015 года действует порядок, согласно которому доходы от продажи квартиры не облагаются налогом, если квартира находилась в собственности более 3х лет. Это очень важный вопрос для покупателя, отнеситесь к нему внимательно. Если Вы приобретали квартиру менее трех лет назад, то одним из основных вопросов для покупателя будет вопрос какую сумму Вы будете указывать в договоре купли-продажи.
1.6.5. Подходит ли под ипотеку? Подавляющее большинство квартир может быть куплено в ипотеку, даже если в квартире есть неузаконенные перепланировки и т.п. Проконсультируйтесь со специалистом по этому поводу.
1.6.6. Ситуация? Самый сложный вопрос. При ответе на него Вы парой предложений должны убедить потенциального покупателя, что покупка Вашей квартиры пройдет без сучка и задоринки и не представляет для него особых рисков. Разумеется, лучше всего если на этот вопрос ответит Ваш риелтор.
1.7. Показы квартиры. Опять-таки, советую обратиться за помощью к профессиональному риелтору, который покажет Вашу квартиру значительно лучше, чем это сделаете Вы. Тем не менее, вот несколько основных моментов:
1.7.1. Назначайте показы оперативно. Это не означает, что Вам надо сразу соглашаться на любой предложенный покупателем вариант по времени показа. Вам всего лишь надо быстро ответить покупателю когда Вы сможете показать квартиру. Помните: чем больше показов – тем больше шансов продать Вашу квартиру.
1.7.2. Подготовьте квартиру к показам (см.п.1.4)
1.7.3. Обычная ошибка собственников при показах – попытка вывалить на потенциального покупателя как можно больше преимуществ квартиры. Между тем преимущество для Вас может совсем не выглядеть преимуществом для потенциального покупателя.
1.7.4. Приготовьте поэтажный план (на нем обозначено какие стены несущие, а какие нет) и экспликацию (на ней указаны площади помещений) – см. п.1.2
1.7.5. Не расстраивайтесь если Ваша квартира не вызвала интереса у потенциальных покупателей. Помните, что в лучшем случае интерес к квартире проявляет один из 5-6 посмотревших.
1.8. Если покупатель заинтересовался Вашей квартирой и дело идет к обсуждению деталей сделки, то Вам надо понимать ситуацию у Вашего потенциального покупателя. Покупатели бывают трех видов:
1.8.1. Покупатели с наличными деньгами. Такие покупатели могут быстрее всего выйти на сделку, однако они наименее мотивированы и обычно предлагают самую низкую цену.
1.8.2. Ипотечники. Обычно более мотивированы, поскольку одобрение ипотеки ограничено во времени и решение надо принять быстро. Кроме того, обычно они готовы платить более высокую цену за квартиру, поскольку повышение цены для них несущественно влияет на величину ежемесячного платежа.
1.8.3. Альтернативщики. Очень мотивированные покупатели, поскольку им аванс вносится на ограниченный срок и за это время им надо подобрать подходящую квартиру. Также готовы идти на повышение цены чтобы не допустить развала, с таким трудом организованной сделки.
1.9. Принятие аванса или задатка. Как правило, покупателю удобнее вносить аванс за Вашу квартиру агентству недвижимости, чем Вам лично. Причина очень простая: в случае развала сделки покупателю гораздо проще забрать аванс у юр.лица, чем у физ.лица. Кроме того, в момент внесения аванса или задатка должны быть оговорены (лучше письменно!) условия, на которых вносится аванс/задаток, а именно:
1.9.1. Цена квартиры.
1.9.2. Сроки выхода на сделку.
1.9.3. Процедура расчетов.
1.9.4. Сроки физического освобождения квартиры.
1.9.5. Сроки юридического освобождения квартиры.
1.9.6. Предоставление дополнительных документов.
1.10. Организация сделки. Внесение аванса или задатка обычно означает серьезность намерений покупателя и возможность непосредственной подготовки к сделке. Вам потребуется:
1.10.1. Предоставить документы для одобрения ипотеки по Вашей квартире если у Вашего покупателя ипотека (см.п.1.2).
1.10.2. Предоставить дополнительные документы (например, справки ПНД/НД или водительские права, согласие супруга на сделку, справку об отсутствии задолженности и т.п.).
1.10.3. Выбрать банк, в котором будут проводиться расчеты. Если у покупателя ипотека, то сделка обычно проводится в ипотечном банке.
1.10.4. Определить кто будет заниматься регистрацией перехода прав собственности.
1.10.5. Согласовать договор купли-продажи.
1.10.6. Определиться с раскладкой денег по ячейкам и с условиями доступа (здесь я настоятельно советую прибегнуть к помощи грамотного риелтора!).
1.10.7. Взять в Вашем МФЦ выписку из домовой книги либо ЕЖД для регистрации сделки.
1.11. Проведение сделки. Имейте в виду, что проведение даже самой простой сделки обычно занимает несколько часов и потребует от Вас терпения и выдержки. Запаситесь терпением! Не давайте волю своим эмоциям! На сделке будет происходить примерно следующее:
1.11.1. Согласование условий расчетов и подписание договора аренды банковской ячейки. Обратите особое внимание на условия доступа к Вашей ячейке! Подумайте откуда Вы возьмете документы, которые там указаны!
1.11.2. Готовятся расписки на деньги (обычно продавец/продавцы пишут от руки, покупатель ставит свою визу), а также на ключи и документы.
1.11.3. Подписание договоров купли-продажи.
1.11.4. Закладка денег в ячейки.
1.11.5. Сдача документов на регистрацию. Подписание доверенностей на регистраторов (при необходимости).
1.12. Ожидание регистрации документов. Обычно при регистрации проблем не возникает (особенно если регистрацией занимаются специализированные компании, а не покупатели или продавцы самостоятельно). Тем не менее, в некоторых случаях может потребоваться предоставление дополнительных документов.
1.13. Получение денег. Когда Ваш регистратор (или риелтор) известил Вас, что документы прошли регистрацию, то Вы должны получить у Вашего покупателя или его риелтора документы, позволяющие открыть банковскую ячейку и получить Ваши деньги. Ключи от ячейки обычно передаются в обмен на расписку по денежным средствам. После этого Вы идете к ячейке и вскрываете её. Далее возможны следующие варианты действий:
1.13.1. Вы немедленно забираете деньги из ячейки и распоряжаетесь наличными по своему усмотрению.
1.13.2. Вы можете проверить у сотрудников депозитария все ли в порядке с Вашими документами и сможете ли Вы вскрыть ячейку в другой день – когда Вам будет удобно.
1.13.3. Вы можете переоформить ячейку на себя лично и впоследствии забрать деньги из неё.
1.13.4. Наконец, Вы можете сделать безналичный перевод на Ваш счет из банка, в котором проводились расчеты. Обычно этот перевод стоит сравнительно недорого (2-3 тыс.руб.).
1.14. Юридическое освобождение квартиры (выписка). В п.1.3 я рекомендовал Вам выписаться из продаваемой квартиры и прописаться по новому адресу. Если такой возможности у Вас нет, то покупатель может часть денег заложить под Вашу выписку – т.е. условием доступа к ячейке будет предоставление выписки из домовой книги с нового места прописки. Самое неприятное – если покупатель будет настаивать, чтобы все деньги были заложены под Вашу выписку, в этом случае Ваши риски существенно повышаются. Поэтому повторяю свою рекомендацию: если можете выписаться заранее – выписывайтесь заранее и прописывайтесь на новом месте!
1.15. Физическое освобождение. Обычно сроки физического освобождения (вывоза вещей) оговариваются на авансе (см.п.1.9). Стандартная практика – 2 недели, но возможны иные договоренности.
1.16. Передача квартира по акту. Обычно при этом продавец предъявляет покупателю квитанции по оплате коммунальных услуг и отдает наличными набежавшую сумму.
Мои поздравления! Квартира продана!
